Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288 : la modification notable des facteurs locaux de commercialité déplafonne le loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle est de nature à favoriser l'activité du preneur.
Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288. Rejet.
Une société preneuse de locaux commerciaux à usage de vente et d'exposition de luminaires avait sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse, acceptant le principe du renouvellement, avait demandé la fixation d'un loyer supérieur en se prévalant d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, propre à écarter le plafonnement ; la cour d'appel de Paris l'avait suivie. Le preneur faisait grief à l'arrêt d'avoir déplafonné le loyer sans constater une incidence effective et réelle de cette modification sur le commerce exploité, soutenant qu'une incidence simplement de nature à favoriser l'activité ne pouvait suffire. La question était de savoir si le déplafonnement par modification des facteurs locaux de commercialité suppose la démonstration d'une incidence avérée sur l'activité, ou s'il suffit que la modification soit de nature à l'influencer favorablement. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Au regard des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, elle juge que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Le moyen, qui postulait le contraire, est déclaré non fondé.
Confirmation et clarification d'une ligne ancienne : il suffit au bailleur d'établir que la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à favoriser l'activité du preneur, sans avoir à prouver un surcroît d'activité avéré. L'argument du preneur tiré de l'absence d'incidence réelle sur son chiffre devient inopérant. La solution prolonge celle déjà retenue le 14 septembre 2011 (3e Civ., n° 10-30.825) et sécurise la position du bailleur dans le contentieux de la fixation du loyer renouvelé.
Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas une consultation juridique.
Source : Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288
Mots-clés : bail commercial, déplafonnement, facteurs locaux de commercialité, loyer du bail renouvelé, valeur locative, fixation du loyer Source : https://www.weizman-avocats.com/actualites/deplafonnement-facteurs-locaux-commercialite