Garantie des servitudes occultes et responsabilité subsidiaire du notaire

À la suite de la vente d'une maison, l'acquéreur s'est plaint de désordres d'humidité et d'une servitude de canalisation d'eau publique non déclarée, et a… !Illustration éditoriale : Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.599. Cassation partielle.

Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.599

À la suite de la vente d'une maison, l'acquéreur s'est plaint de désordres d'humidité et d'une servitude de canalisation d'eau publique non déclarée, et a assigné les vendeurs et le notaire. La cour d'appel a condamné les vendeurs au titre des vices cachés et de la servitude occulte, ainsi que le notaire in solidum. La Cour casse partiellement, au visa des articles 1382, devenu 1240, et 1638 du code civil : « l'exécution de la garantie prévue par l'article 1638 du code civil, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable […] alors que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu'en cas de défaillance du débiteur de la garantie ». Elle censure en outre la dénaturation de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices.

Précision utile sur l'articulation garantie légale et responsabilité notariale : on ne peut faire supporter au notaire le rééquilibrage contractuel résultant de l'article 1638, sa responsabilité n'étant que subsidiaire, en cas de défaillance du vendeur débiteur de la garantie. Rappel complémentaire sur la dénaturation des clauses exonératoires de vices cachés.

Mots-clés : vente immobilière, vices cachés, servitude occulte, article 1638, responsabilité du notaire, garantie d'éviction, dénaturation, droit immobilier Source : https://www.weizman-avocats.com/actualites/garantie-eviction-servitude-occulte-responsabilite-notaire-subsidiaire